조카가 첫 직장을 잡고 독립하겠다고 오피스텔 계약을 앞두고 있다는 연락이 왔어요. 사회 초년생이 혼자 부동산 계약을 한다고 하니 걱정이 먼저 들었죠. 등기부등본 사진을 찍어 보내면서 "삼촌, 이거 괜찮아 보여요?"라고 물어봤는데, 저도 한 번에 다 설명을 못 했어요. 그게 이 글을 쓰게 된 계기예요.
등기부등본 읽는 법, 학교에서 안 가르쳐줘요. 그런데 전세사기 피해자의 76%가 40세 미만 청년층이에요. 전세사기특별법 시행 이후 인정된 피해자만 3만 9천명을 넘었고, 보증금 3억 이하 주택에서 97% 이상의 피해가 발생했어요. 아무도 가르쳐주지 않았기 때문에 당하는 거예요.
오늘은 등기부등본을 처음 보는 분도 이해할 수 있도록, 표제부·갑구·을구가 뭔지부터 실제 사기 유형에서 어떤 항목을 봐야 하는지, 소액임차인 최우선변제권까지 한 번에 정리할게요.
⚠️ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이에요. 실제 계약 전 전문가 상담을 병행하는 걸 권장해요.
🟠 등기부등본이 뭔가요 — 30초 개념 정리
집의 '이력서'예요
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서예요. 부동산등기법에 근거해서 대법원이 관리하는 공적 장부예요. 그 집에 대한 모든 법적 이력이 담긴 이력서예요.
누가 소유하고 있는지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 가압류나 압류가 걸려있진 않은지 — 이 모든 게 다 여기에 나와요.
발급 방법과 수수료
| 인터넷 열람용 (iros.go.kr) | 700원 |
| 인터넷 발급용 (iros.go.kr) | 1,000원 |
| 방문 발급 | 1,200원 |
| 무인발급기 | 1,000원 |
※ 열람용은 법적 효력이 없어요. 계약 시에는 반드시 '발급용'으로 출력하세요.
※ 계약 당일에 발급한 것인지 날짜도 반드시 확인하세요. 며칠 전 발급본은 그사이 근저당이 새로 설정됐을 수 있어요.
🟠 표제부 — 이 집이 '어떤 집'인지 확인해요
건물 기본 정보가 담겨 있어요
표제부는 등기부등본의 첫 번째 파트예요. 건물의 기본 정보가 담겨 있어요.
확인할 것들
▪ 소재지·지번: 건축물대장의 주소와 일치하는지 확인해요. 주소가 다르면 다른 건물이에요.
▪ 구조·면적: 등기상 면적과 실제 면적이 맞는지 확인해요.
▪ 위반건축물 여부: 건축물대장(정부24, gov.kr)에서 별도로 확인해야 해요. 위반건축물이면 전입신고 자체가 안 되는 경우도 있어요.
표제부에서 주소가 건축물대장과 다르다면 그 계약은 진행하면 안 돼요. 주소 불일치가 사기의 첫 번째 신호인 경우가 있어요.
🟠 갑구 — 이 집 '진짜 주인'이 누구인지 확인해요
소유권에 관한 모든 것이 여기 있어요
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재돼요.
확인할 것들
▪ 소유자 이름·주민등록번호: 계약하러 나온 사람의 신분증과 반드시 대조해요. 소유자와 계약 상대방이 다르면 대리인 여부를 확인해야 해요.
▪ 가압류·압류·경매개시결정: 이 단어들이 갑구에 보이면 위험 신호예요. 가압류는 채권자가 임시로 재산을 동결한 것이고, 경매개시결정이 있으면 이미 경매 절차가 진행 중인 거예요. 이런 집에 전세로 들어가면 보증금을 못 받을 수 있어요.
▪ 신탁등기: 갑구에 '신탁'이라고 기재돼 있으면 소유권이 신탁회사에 있는 거예요. 집주인이 마음대로 임대차 계약을 맺을 권한이 없을 수 있어요. 반드시 신탁회사의 동의서를 받아야 해요.
▪ 소유권 변동 이력: 최근에 소유자가 자주 바뀌었다면 '바지 집주인'을 내세운 사기의 신호일 수 있어요.
🟠 을구 — 이 집에 '빚'이 얼마나 있는지 확인해요
전세 계약 전 가장 중요한 파트예요
을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권·전세권·임차권 등이 기재돼요.
확인할 것들
▪ 근저당권: 은행 대출이 잡혀 있다는 표시예요. 핵심 숫자는 채권최고액이에요. 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130%로 설정되는 경우가 많아요.
안전 계산법: (근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 주택 시세 ≤ 70~80%
이 비율이 70~80%를 넘으면 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
예를 들어 시세 3억짜리 집에 근저당 채권최고액 1억 8천만원, 전세보증금 1억 5천만원이라면 합계 3억 3천만원으로 시세를 넘어요. 이런 집은 절대 들어가면 안 돼요.
▪ 다가구 주택 주의: 다가구 주택은 호수별로 등기가 안 되고 건물 전체로만 등기돼요. 전입세대열람원을 발급받아 선순위 세입자 보증금 합계를 꼭 확인해야 해요.
🟠 대항력이 없을 때도 보호받을 수 있어요 — 소액임차인 최우선변제권
전입신고가 늦었어도 완전히 포기하지 마세요
이사하고 바빠서 전입신고를 늦게 한 사이 근저당권이 설정됐다면 어떻게 될까요. 일반적인 대항력은 없지만, 소액임차인이라면 최우선변제권이 적용될 수 있어요.
최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리예요. 경매신청 등기 전에 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖고 있다면, 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있어요.
단, 실제로 변제를 받으려면 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구 신청을 해야 해요.
소액임차인 기준 및 최우선변제 금액 (주택임대차보호법 시행령 기준)
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 최대 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 최대 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 최대 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 최대 2,500만원 |
※ 우선변제금액이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가격의 1/2에 해당하는 금액만 변제받아요.
예를 들어 경남 창원에서 보증금 7,000만원으로 전세 계약을 했는데 전입신고를 늦게 한 경우를 볼게요. 창원은 '그 밖의 지역'에 해당해요. 보증금이 7,500만원 이하이므로 소액임차인에 해당하고, 경매 시 최대 2,500만원까지 선순위 근저당보다 먼저 받을 수 있어요. 전액 보호는 안 되지만 일부라도 건질 수 있는 거예요.
소액임차인에 해당하지 않더라도 전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있어요.
🟠 전세사기 6가지 유형 — 등기부등본으로 어떻게 막나요
유형 1 — 깡통전세
신축빌라에서 주로 발생해요. 집값이 전세보증금과 비슷하거나 낮아서, 경매로 넘어가도 보증금을 못 받는 구조예요. 실제로 세입자 115명, 피해액 50여억원 사례도 있었어요.
→ 을구 근저당 채권최고액 + 보증금 합계가 시세의 70~80% 이내인지 계산하세요.
→ 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 실제 거래 시세를 확인하세요.
유형 2 — 건물 ALL전세 사기
다가구 건물 전체를 전세로 채운 뒤 경매로 넘겨 보증금을 가로채는 수법이에요.
→ 전입세대열람원 발급으로 다른 세입자 보증금 합계를 확인하세요.
→ 근저당이 전세보다 앞선 날짜로 설정돼 있으면 경매 시 은행이 먼저 가져가요.
유형 3 — 전월세 이중계약
월세 세입자가 집주인 행세를 하거나 중개보조원이 가짜 집주인을 내세워 전세계약을 맺는 수법이에요. 신혼부부 65억원 사기 사례도 있었어요.
→ 갑구 소유자 이름과 신분증을 직접 대조하세요.
→ 대리인 계약 시 인감증명서(부동산 임대차 계약용) 첨부 위임장 + 집주인과 영상통화 필수예요.
유형 4 — 동일물건 이중~삼중 계약
한 집에 여러 명과 전세계약을 동시에 맺어 보증금을 여러 번 받는 수법이에요.
→ 계약 당일, 잔금 지급 직전, 이사 당일까지 최소 3회 등기부등본을 직접 발급해 확인하세요.
유형 5 — 신탁사 소유 건물 사기
집주인이 이미 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태에서 불법으로 전세계약을 맺는 수법이에요.
→ 갑구에 '신탁'이 보이면 신탁회사에 직접 전화해 임대차 계약 권한을 확인하세요.
유형 6 — 전세대출 사기
전세대출을 받은 세입자가 바로 전출신고를 하고 집주인은 담보대출까지 받는 수법이에요.
→ 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 받으세요. 잔금 지급 후 단 하루도 미루면 안 돼요.
🟠 계약 전·후 필수 체크리스트
계약 전 4가지
▪ 등기부등본 확인 (계약 당일 직접 발급)
표제부 주소 일치 / 갑구 소유자·가압류·신탁 / 을구 근저당 안전 비율 계산
▪ 건축물대장 확인 (gov.kr)
위반건축물 여부 / 용도·면적 확인
▪ 집주인 신분 확인
신분증 vs 갑구 소유자 대조 / 주민등록증 진위: ARS 1382 또는 정부24
대리인 계약 시: 인감증명서 첨부 위임장 + 집주인 직접 영상통화
▪ 공인중개사 정상등록 확인 (nsdi.go.kr)
계약 후 3가지
▪ 계약 당일 확정일자 + 전입신고 → 익일 0시 대항력 발생
▪ 전월세 신고 (계약일로부터 30일 이내)
▪ 전세보증금 반환보증 가입
HUG 주택도시보증공사 1566-9009 / SGI 서울보증 1670-7000 / HF 한국주택금융공사 1688-8114
🟠 결론 — 1,000원짜리 서류가 수억 원을 지켜요
결국 조카한테 이 내용을 정리해서 보내줬어요. 등기부등본 갑구·을구 확인법, 소액임차인 기준, 계약 당일 전입신고까지. 사회 초년생이 혼자 감당하기엔 정보가 너무 없는 세상이에요.
야구에서 포수가 사인을 잘못 읽으면 아무리 좋은 투수도 삼진을 못 잡아요. 등기부등본도 마찬가지예요. 1,000원짜리 서류 한 장이 수억 원의 전세보증금을 지켜요.
계약 당일에만 보는 게 아니라, 계약 전·잔금 전·이사 당일까지 최소 3~4번 확인하는 습관이 필요해요. 그리고 혹시 전입신고를 늦게 했더라도 소액임차인 기준에 해당한다면 최우선변제권으로 일부라도 보호받을 수 있으니 포기하지 말고 배당요구 신청을 꼭 하세요.
주변의 사회 초년생, 신혼부부한테도 꼭 공유해주세요. 모르면 당하고, 알면 막을 수 있어요.
혹시 등기부등본 보다가 이해 안 되는 항목 있으신가요? 댓글로 올려주시면 같이 분석해드릴게요!
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🟠 마무리 모듈
▪ 오늘의 한 줄 요약
등기부등본의 표제부·갑구(소유권·가압류·신탁)·을구(근저당 채권최고액)를 계약 전·잔금 전·이사 당일 3회 이상 확인하고, (근저당 채권최고액 + 보증금) ÷ 시세 ≤ 70~80% 기준을 지키면 전세사기 대부분을 예방할 수 있어요.
▪ 오늘의 용어 2개
근저당권(根抵當權): 은행 등 채권자가 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 을구에 설정하는 권리예요. 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130%로 설정돼요. 집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 임차인보다 먼저 배당받아요.
최우선변제권: 소액임차인을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리예요. 경매신청 등기 전에 실제 거주(주택 인도)와 전입신고를 마쳤다면, 선순위 근저당권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있어요. 서울 기준 최대 5,500만원이에요.
▪ Q&A 3개
Q1. 등기부등본은 계약 당일 아무나 발급받을 수 있나요?
A. 네, 누구나 발급받을 수 있어요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 알면 1,000원에 발급받을 수 있고, 본인 확인 없이도 가능해요. 계약 전에 직접 발급받아 확인하는 게 가장 안전해요.
Q2. 전입신고를 늦게 해서 그사이 근저당이 설정됐어요. 보증금을 전혀 못 받나요?
A. 꼭 그렇지는 않아요. 소액임차인 기준에 해당한다면 최우선변제권으로 일부를 돌려받을 수 있어요. 서울 기준 보증금 1억 6,500만원 이하라면 최대 5,500만원까지 선순위 근저당보다 먼저 변제받을 수 있어요. 단, 경매 시 집행법원에 배당요구 신청을 반드시 해야 해요.
Q3. 신탁등기된 집은 절대 전세 계약하면 안 되나요?
A. 무조건 안 된다는 건 아니에요. 단, 신탁회사의 공식 동의가 반드시 있어야 해요. 신탁회사에 직접 전화해서 해당 집주인이 임대차 계약을 맺을 권한이 있는지 확인하고, 신탁원부를 발급받아 검토한 뒤 계약해야 해요.
▪ 4지선다 퀴즈 2개
퀴즈 1. 경기도 수원시(과밀억제권역)에서 보증금 1억 2,000만원으로 전세 계약을 했어요. 소액임차인 최우선변제 금액 최대 한도는?
① 2,500만원 ② 2,800만원 ③ 4,800만원 ④ 5,500만원
✅ 정답: ③ 4,800만원
해설: 수원은 과밀억제권역(서울 제외)에 해당해요. 이 지역 소액임차인 기준은 보증금 1억 4,500만원 이하이므로 해당 임차인은 소액임차인이에요. 최우선변제 금액은 최대 4,800만원이에요.
퀴즈 2. 시세 4억원짜리 아파트에 근저당 채권최고액 1억 8,000만원이 설정돼 있어요. 안전한 전세보증금 최대 한도는?
① 3억원 ② 2억 4,000만원 ③ 1억 4,000만원 ④ 1억원
✅ 정답: ③ 1억 4,000만원
해설: (근저당 1억 8,000만원 + 보증금) ÷ 시세 4억원 ≤ 80% 기준 → 최대 보증금 = 4억원 × 80% - 1억 8,000만원 = 1억 4,000만원이에요. 이를 넘기면 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있어요.
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등기부등본 읽는 법, 학교에서 안 가르쳐줘요. 그런데 전세사기 피해자의 76%가 40세 미만 청년층이에요. 전세사기특별법 시행 이후 인정된 피해자만 3만 9천명을 넘었고, 보증금 3억 이하 주택에서 97% 이상의 피해가 발생했어요. 아무도 가르쳐주지 않았기 때문에 당하는 거예요.
오늘은 등기부등본을 처음 보는 분도 이해할 수 있도록, 표제부·갑구·을구가 뭔지부터 실제 사기 유형에서 어떤 항목을 봐야 하는지, 소액임차인 최우선변제권까지 한 번에 정리할게요.
⚠️ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이에요. 실제 계약 전 전문가 상담을 병행하는 걸 권장해요.
🟠 등기부등본이 뭔가요 — 30초 개념 정리
집의 '이력서'예요
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서예요. 부동산등기법에 근거해서 대법원이 관리하는 공적 장부예요. 그 집에 대한 모든 법적 이력이 담긴 이력서예요.
누가 소유하고 있는지, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 가압류나 압류가 걸려있진 않은지 — 이 모든 게 다 여기에 나와요.
발급 방법과 수수료
| 인터넷 열람용 (iros.go.kr) | 700원 |
| 인터넷 발급용 (iros.go.kr) | 1,000원 |
| 방문 발급 | 1,200원 |
| 무인발급기 | 1,000원 |
※ 열람용은 법적 효력이 없어요. 계약 시에는 반드시 '발급용'으로 출력하세요.
※ 계약 당일에 발급한 것인지 날짜도 반드시 확인하세요. 며칠 전 발급본은 그사이 근저당이 새로 설정됐을 수 있어요.
🟠 표제부 — 이 집이 '어떤 집'인지 확인해요
건물 기본 정보가 담겨 있어요
표제부는 등기부등본의 첫 번째 파트예요. 건물의 기본 정보가 담겨 있어요.
확인할 것들
▪ 소재지·지번: 건축물대장의 주소와 일치하는지 확인해요. 주소가 다르면 다른 건물이에요.
▪ 구조·면적: 등기상 면적과 실제 면적이 맞는지 확인해요.
▪ 위반건축물 여부: 건축물대장(정부24, gov.kr)에서 별도로 확인해야 해요. 위반건축물이면 전입신고 자체가 안 되는 경우도 있어요.
표제부에서 주소가 건축물대장과 다르다면 그 계약은 진행하면 안 돼요. 주소 불일치가 사기의 첫 번째 신호인 경우가 있어요.
🟠 갑구 — 이 집 '진짜 주인'이 누구인지 확인해요
소유권에 관한 모든 것이 여기 있어요
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재돼요.
확인할 것들
▪ 소유자 이름·주민등록번호: 계약하러 나온 사람의 신분증과 반드시 대조해요. 소유자와 계약 상대방이 다르면 대리인 여부를 확인해야 해요.
▪ 가압류·압류·경매개시결정: 이 단어들이 갑구에 보이면 위험 신호예요. 가압류는 채권자가 임시로 재산을 동결한 것이고, 경매개시결정이 있으면 이미 경매 절차가 진행 중인 거예요. 이런 집에 전세로 들어가면 보증금을 못 받을 수 있어요.
▪ 신탁등기: 갑구에 '신탁'이라고 기재돼 있으면 소유권이 신탁회사에 있는 거예요. 집주인이 마음대로 임대차 계약을 맺을 권한이 없을 수 있어요. 반드시 신탁회사의 동의서를 받아야 해요.
▪ 소유권 변동 이력: 최근에 소유자가 자주 바뀌었다면 '바지 집주인'을 내세운 사기의 신호일 수 있어요.
🟠 을구 — 이 집에 '빚'이 얼마나 있는지 확인해요
전세 계약 전 가장 중요한 파트예요
을구에는 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권·전세권·임차권 등이 기재돼요.
확인할 것들
▪ 근저당권: 은행 대출이 잡혀 있다는 표시예요. 핵심 숫자는 채권최고액이에요. 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130%로 설정되는 경우가 많아요.
안전 계산법: (근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 주택 시세 ≤ 70~80%
이 비율이 70~80%를 넘으면 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.
예를 들어 시세 3억짜리 집에 근저당 채권최고액 1억 8천만원, 전세보증금 1억 5천만원이라면 합계 3억 3천만원으로 시세를 넘어요. 이런 집은 절대 들어가면 안 돼요.
▪ 다가구 주택 주의: 다가구 주택은 호수별로 등기가 안 되고 건물 전체로만 등기돼요. 전입세대열람원을 발급받아 선순위 세입자 보증금 합계를 꼭 확인해야 해요.
🟠 대항력이 없을 때도 보호받을 수 있어요 — 소액임차인 최우선변제권
전입신고가 늦었어도 완전히 포기하지 마세요
이사하고 바빠서 전입신고를 늦게 한 사이 근저당권이 설정됐다면 어떻게 될까요. 일반적인 대항력은 없지만, 소액임차인이라면 최우선변제권이 적용될 수 있어요.
최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리예요. 경매신청 등기 전에 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖고 있다면, 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있어요.
단, 실제로 변제를 받으려면 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구 신청을 해야 해요.
소액임차인 기준 및 최우선변제 금액 (주택임대차보호법 시행령 기준)
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 최대 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 최대 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 최대 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 최대 2,500만원 |
※ 우선변제금액이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가격의 1/2에 해당하는 금액만 변제받아요.
예를 들어 경남 창원에서 보증금 7,000만원으로 전세 계약을 했는데 전입신고를 늦게 한 경우를 볼게요. 창원은 '그 밖의 지역'에 해당해요. 보증금이 7,500만원 이하이므로 소액임차인에 해당하고, 경매 시 최대 2,500만원까지 선순위 근저당보다 먼저 받을 수 있어요. 전액 보호는 안 되지만 일부라도 건질 수 있는 거예요.
소액임차인에 해당하지 않더라도 전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있어요.
🟠 전세사기 6가지 유형 — 등기부등본으로 어떻게 막나요
유형 1 — 깡통전세
신축빌라에서 주로 발생해요. 집값이 전세보증금과 비슷하거나 낮아서, 경매로 넘어가도 보증금을 못 받는 구조예요. 실제로 세입자 115명, 피해액 50여억원 사례도 있었어요.
→ 을구 근저당 채권최고액 + 보증금 합계가 시세의 70~80% 이내인지 계산하세요.
→ 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 실제 거래 시세를 확인하세요.
유형 2 — 건물 ALL전세 사기
다가구 건물 전체를 전세로 채운 뒤 경매로 넘겨 보증금을 가로채는 수법이에요.
→ 전입세대열람원 발급으로 다른 세입자 보증금 합계를 확인하세요.
→ 근저당이 전세보다 앞선 날짜로 설정돼 있으면 경매 시 은행이 먼저 가져가요.
유형 3 — 전월세 이중계약
월세 세입자가 집주인 행세를 하거나 중개보조원이 가짜 집주인을 내세워 전세계약을 맺는 수법이에요. 신혼부부 65억원 사기 사례도 있었어요.
→ 갑구 소유자 이름과 신분증을 직접 대조하세요.
→ 대리인 계약 시 인감증명서(부동산 임대차 계약용) 첨부 위임장 + 집주인과 영상통화 필수예요.
유형 4 — 동일물건 이중~삼중 계약
한 집에 여러 명과 전세계약을 동시에 맺어 보증금을 여러 번 받는 수법이에요.
→ 계약 당일, 잔금 지급 직전, 이사 당일까지 최소 3회 등기부등본을 직접 발급해 확인하세요.
유형 5 — 신탁사 소유 건물 사기
집주인이 이미 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태에서 불법으로 전세계약을 맺는 수법이에요.
→ 갑구에 '신탁'이 보이면 신탁회사에 직접 전화해 임대차 계약 권한을 확인하세요.
유형 6 — 전세대출 사기
전세대출을 받은 세입자가 바로 전출신고를 하고 집주인은 담보대출까지 받는 수법이에요.
→ 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 받으세요. 잔금 지급 후 단 하루도 미루면 안 돼요.
🟠 계약 전·후 필수 체크리스트
계약 전 4가지
▪ 등기부등본 확인 (계약 당일 직접 발급)
표제부 주소 일치 / 갑구 소유자·가압류·신탁 / 을구 근저당 안전 비율 계산
▪ 건축물대장 확인 (gov.kr)
위반건축물 여부 / 용도·면적 확인
▪ 집주인 신분 확인
신분증 vs 갑구 소유자 대조 / 주민등록증 진위: ARS 1382 또는 정부24
대리인 계약 시: 인감증명서 첨부 위임장 + 집주인 직접 영상통화
▪ 공인중개사 정상등록 확인 (nsdi.go.kr)
계약 후 3가지
▪ 계약 당일 확정일자 + 전입신고 → 익일 0시 대항력 발생
▪ 전월세 신고 (계약일로부터 30일 이내)
▪ 전세보증금 반환보증 가입
HUG 주택도시보증공사 1566-9009 / SGI 서울보증 1670-7000 / HF 한국주택금융공사 1688-8114
🟠 결론 — 1,000원짜리 서류가 수억 원을 지켜요
결국 조카한테 이 내용을 정리해서 보내줬어요. 등기부등본 갑구·을구 확인법, 소액임차인 기준, 계약 당일 전입신고까지. 사회 초년생이 혼자 감당하기엔 정보가 너무 없는 세상이에요.
야구에서 포수가 사인을 잘못 읽으면 아무리 좋은 투수도 삼진을 못 잡아요. 등기부등본도 마찬가지예요. 1,000원짜리 서류 한 장이 수억 원의 전세보증금을 지켜요.
계약 당일에만 보는 게 아니라, 계약 전·잔금 전·이사 당일까지 최소 3~4번 확인하는 습관이 필요해요. 그리고 혹시 전입신고를 늦게 했더라도 소액임차인 기준에 해당한다면 최우선변제권으로 일부라도 보호받을 수 있으니 포기하지 말고 배당요구 신청을 꼭 하세요.
주변의 사회 초년생, 신혼부부한테도 꼭 공유해주세요. 모르면 당하고, 알면 막을 수 있어요.
혹시 등기부등본 보다가 이해 안 되는 항목 있으신가요? 댓글로 올려주시면 같이 분석해드릴게요!
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🟠 마무리 모듈
▪ 오늘의 한 줄 요약
등기부등본의 표제부·갑구(소유권·가압류·신탁)·을구(근저당 채권최고액)를 계약 전·잔금 전·이사 당일 3회 이상 확인하고, (근저당 채권최고액 + 보증금) ÷ 시세 ≤ 70~80% 기준을 지키면 전세사기 대부분을 예방할 수 있어요.
▪ 오늘의 용어 2개
근저당권(根抵當權): 은행 등 채권자가 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 을구에 설정하는 권리예요. 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130%로 설정돼요. 집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 임차인보다 먼저 배당받아요.
최우선변제권: 소액임차인을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리예요. 경매신청 등기 전에 실제 거주(주택 인도)와 전입신고를 마쳤다면, 선순위 근저당권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있어요. 서울 기준 최대 5,500만원이에요.
▪ Q&A 3개
Q1. 등기부등본은 계약 당일 아무나 발급받을 수 있나요?
A. 네, 누구나 발급받을 수 있어요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 알면 1,000원에 발급받을 수 있고, 본인 확인 없이도 가능해요. 계약 전에 직접 발급받아 확인하는 게 가장 안전해요.
Q2. 전입신고를 늦게 해서 그사이 근저당이 설정됐어요. 보증금을 전혀 못 받나요?
A. 꼭 그렇지는 않아요. 소액임차인 기준에 해당한다면 최우선변제권으로 일부를 돌려받을 수 있어요. 서울 기준 보증금 1억 6,500만원 이하라면 최대 5,500만원까지 선순위 근저당보다 먼저 변제받을 수 있어요. 단, 경매 시 집행법원에 배당요구 신청을 반드시 해야 해요.
Q3. 신탁등기된 집은 절대 전세 계약하면 안 되나요?
A. 무조건 안 된다는 건 아니에요. 단, 신탁회사의 공식 동의가 반드시 있어야 해요. 신탁회사에 직접 전화해서 해당 집주인이 임대차 계약을 맺을 권한이 있는지 확인하고, 신탁원부를 발급받아 검토한 뒤 계약해야 해요.
▪ 4지선다 퀴즈 2개
퀴즈 1. 경기도 수원시(과밀억제권역)에서 보증금 1억 2,000만원으로 전세 계약을 했어요. 소액임차인 최우선변제 금액 최대 한도는?
① 2,500만원 ② 2,800만원 ③ 4,800만원 ④ 5,500만원
✅ 정답: ③ 4,800만원
해설: 수원은 과밀억제권역(서울 제외)에 해당해요. 이 지역 소액임차인 기준은 보증금 1억 4,500만원 이하이므로 해당 임차인은 소액임차인이에요. 최우선변제 금액은 최대 4,800만원이에요.
퀴즈 2. 시세 4억원짜리 아파트에 근저당 채권최고액 1억 8,000만원이 설정돼 있어요. 안전한 전세보증금 최대 한도는?
① 3억원 ② 2억 4,000만원 ③ 1억 4,000만원 ④ 1억원
✅ 정답: ③ 1억 4,000만원
해설: (근저당 1억 8,000만원 + 보증금) ÷ 시세 4억원 ≤ 80% 기준 → 최대 보증금 = 4억원 × 80% - 1억 8,000만원 = 1억 4,000만원이에요. 이를 넘기면 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있어요.
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